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boboch的博客

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如何理解住房是用来住的   

2017-10-21 14:40:53|  分类: 随想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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很多人把“住房是用来住的”的含义引申为不买房,把买房定义为炒房,这是很片面的。现在主张租房与买房为房地产发展的主线,是符合发展的需要的。而从博弈的角度来说,买房是解决贫富矛盾的唯一途径,租房是买房过程的一个过渡。
问题的关键不在于是否拥有同等的权利,而在于谁拥有房屋产权,不可能无缘无故剥夺别人的产权,这是规则,如果可以,知识产权就毫无意义了。按照标准的指标,中国房价泡沫很大,却始终没有泡沫破灭,确切的说是没有泡沫。泡沫破灭就是市场买卖交易发生逆转的变化,买盘极度萎缩,卖盘蜂拥而至,但前提是没有市场定向调控。
房地产的问题是解决供求的平衡,这必须要与产业的发展相配合,这就需要共享发展的氛围。而传统经济学都是以竞争和淘汰为基础去研究经济发展的,把市场看作是一个被管理的主体,而且是没有市场内部本身的思想自主的主体。
何为市场内部本身的思想自主的主体呢?就是市场的统一体内部存在各方利益体各自应对利益博弈的行为所具备的指导思想。回到现实来看,就让人再明白不过。美国把评级机构视为一支战无不胜的金融军队,退一步,市场的投资氛围最看重垄断资本的操作意向,某某富豪卖掉大宗房产,就被认为是泡沫破灭的先兆,某某富豪清空房地产资产就被认为房地产发展将会逆向发展。
他俩都受到称赞,都认为连昔日最倚重房地产发家的资本也选择退出房地产市场,证明炒房已经到头了,接下来炒房的都得全军覆没。这是没有错的,但这只是一家之言,炒房的确风险很大,问题是中国市场上不是炒房占主导,而是刚需占主导,很多人把很多必要的刚需都归入炒房。
有一位朋友,他有一套房改房,两套商品房,去年都卖了,按照成本计算已经赚了很多番了,这个时候应该就是炒了,赚了这么多钱还不是炒?然而,他随后马上买入一套价值不菲的住宅供自己的家庭居住,地段好,有地铁,有名校学位,各方面的配套设施应有尽有的齐全。这个时候,三套换一套,你认为还是炒吗?他卖房赚了,而后他再买房是赚了还是亏了?
再回过头来看看,富豪卖房产之后,按照现在市值计算铁定是缩水了,因为政府调控针对的是炒房,不是刚需,市场上实际的刚需缺口还很大,需要对口开发才能解决问题,出现泡沫的关键在于开发上,如果盲目开发,会招致泡沫破灭,这是开发商的问题,所以开发商必须根据政府的远景规划去开发刚需市场。
而租房的性质都是过渡性质的,因为租房只能维持自身的成本,根本就拿不出资源参与基础设施建设,是不可能用加租的形式来筹集建设资金的,反而会让投机者趁虚而入获取利益,让资金流到私人腰包。这些年的基础设施建设,绝大部分都是买房支持的,就是很多人认为的炒房黑心,而实际上是刚需愿意自我牺牲而成就的,哪个时候不是让人买不起房的?谁不是冒着泡沫破灭的危险买房的?
2004年谢国忠的泡沫论,2007年王石的拐点论,2009年地产三剑客的良心论,现在某某富豪的卖房产操作,也没有让市场发生逆转变。按照其他地域的情况,早就泡沫破灭了。关键在于泡沫破灭是以钱评估价值,而实际上平民百姓需要地段好的住房,而地段是唯一的,你卖掉就等于放弃,让接手的拥有,没有哪个平民百姓会刚刚买了住房,就会马上就卖出的,这不是白忙吗?这才是用来住的真相。
开发商开发越来越谨慎,但刚需增长却超过开发增长的速度,而且随着城市建设的发展,基础设施配套的投入是以几何级数的速度增长,只是租房是无法支持基础设施投入建设的。更为重要的,私人有房屋产权就可以不用支付房租,而房租占收入的30%,这30%的收入每个月可以应付,但长期算下来,十五年就可以买一套房。就算谁来承担租房市场,也不可能改变租房是过渡性质。
如果不相信,大可以到市场做一个深入细致的调查,就算有租房的人不承认租房是暂时的,也抗拒不了年龄的增长,你的下一代也是这么将就着过下去吗?人拥有自己的房屋产权,才会懂得珍惜自己营造的住房,才会有住得更好的追求。
买房是一个资源积累的过程,买个一房就是初始资源投入,换二房就是第二次资源投入,越换越好,越住越好,有房的绝大多数平民百姓都经过这个过程,也有绝对少数一下子发达就买大屋的。发展总有一个过程,但很多人都希望把这个过程去掉,变成很便宜就买到大屋,来完成公平的过程。
然而,住房不是汽车和手机,可以开着拿着到处走,别人买了就不是自己的了,买了五环绝对变不了二环,不会因为房价高就不是用来住的,不是用来炒的也不可能用五环的价格买到二环的房,这概念是不能混淆的。关键是还有很多刚需需要买房,调控也把很多需要刚需的人的买房资格剥夺了,这不是他们选择不买,而是无得买,这样反而遏制了必要的开发,增加了潜在的刚需,这才是要认真对待的问题。
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