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陈志武泡沫论沉浮   

2016-04-03 12:58:09|  分类: 随想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈志武认同房价不会永远上涨,总会泡沫破灭。这不会让人觉得奇怪,反而让人觉得很对,这包括本人。那么,中国房地产会泡沫破灭吗?不会。为什么?因为陈志武的泡沫论之所以正确是必须具备一个前提,那就是以钱论富。觉得上次陈志武的泡沫论出台的时候说过,他没有买房,租房。
陈志武是何许人也,华尔街精英,连华尔街精英都不买房而是租房,可见泡沫破灭让人闻风丧胆的程度多么恐怖了。当时,陈志武已经预计中国房地产将要泡沫破灭,但现在过了他预期的期限却没有兑现,这个时候再浮出水面预测,成算就更大了。唉,一个租房的人说房地产泡沫破灭,时寒冰就是样板,不会因为陈志武就会发生改变。
中国人买房,美国人买股,这已经成为投资的定式。所以才有中国楼市的牛市和美国股市的牛市。你买你的股我买我的房,要是有交集那就是钱了。500股谷歌可以在中国买一套质素上佳的房产了,股票有股息收益,房产有房租收益。不对呀,自住房哪有房租收入啊?但没有自住房是不是必须要租房?要搞清楚有房产产权才可以不付房租。还有一个事实很轻易就推翻陈志武的泡沫论。
当时,陈志武推出泡沫论的时候美国的房价几何,现在的房价几何?如果陈志武足够精明,一定会在美国早在房价的底部买房,而不是在房价回升的时候抛出中国房地产泡沫论。这样认真算一下账,从发生美国金融危机算起,这些年的房租足可以买半套房有多了。股市怎么牛也是虚的,房租还是要付,扣除房租,股市还剩多少利润?陈志武会算泡沫,是因为撇开房租来算。所以,中国房地产不会泡沫破灭的原因不在于房价,而在于避无可避的房租。
想降低住房支出就只能选择蜗居,想提高住房素质的就必须支付较高的房租,这里面的关键是产权在起作用,与知识产权的性质是相同的。知识产权需要的是智商,房屋产权需要的是财商。
而财商注重的是应变,是根据规则赋予的机会作出的应变,而不是只局限于规则的俗成范围内去谋发展。房地产在很多经济学家认为是投资类范畴,不是实体经济,这是规则使然。然而,平民百姓却离不开房地产,为什么会有群租房?没有房产才租房,选择群租房就是想降低住房支出的成本,要脱离群租房就必须拥有房屋产权,就算是公租房也要有房屋产权,只是这个产权是政府的,归根结底也属于公众的。
既然有业主,就一定有资源投入,这与其他产业又有什么区别呢?说这不是实体经济你以为会有多少人认同?陈志武的泡沫论强调的是资本操作的规则,而且还把这种规则强化为经济定律,这就未免有点强制性的味道了。也就是说,房价超出估值就必须卖出才能避险,而事实上,这是对卖出兑现投资收益来说的,对于自住房就不灵了。
自住房如果卖了,就只能租房。这还不是关键的,关键是,卖出就意味着不能买回,就肯定被踢出该地段。这种情结在福利分房的时候就已经存在,你这次不要,下次就被分得更加偏远。所以,泡沫破灭在中国是买房的最佳时机,上世纪海南房地产泡沫破灭出现过一次,2008年出现过一次,这两次都给了很多平民百姓入市的机会,现在很多人都希望有第三次,但现在好地段都基本没有了,而地段是可以发掘的,而发掘需要时间,起码也要十年才能形成,这个形成的过程,必然带动相关产业的布局发展,必然带动基础设施的建设。
其他产业发展都只是自身的线性发展,而房地产的发展却是一阔三大的立体发展,很多产业发展都离不开房地产的依托,就算是电商,也需要顺畅的交通支持,没有房地产就没有交通的发展。哪一样产业离得开房地产的?就算是华尔街精英,最低限度也要租房,不然就只能睡天桥脚了。这里面的关键是你有没有房,和住在哪个地段,在二环的房是房,在五环的房是房,在纽约的房是房,在底特律的房也是房。
房价的价值跟产业结构布局的合理性有关,这才是泡沫的前提,产业结构联系的综合性越强,房价越不可能产生泡沫,产生泡沫的原因是只顾各顾各获利,并不顾及贡献社会,确切的说的热衷于独享,而绝不参与互利。而基础设施需要大家参与投入才能获得共享,买房就是参与,地价就是体现这种参与,反过来又共享了这些设施,而这些设施给经济发展带来了无限的商机。这里面的关键是人人勇于做出牺牲,而不是精明的选择获利了结。陈志武泡沫论的错误正在于此。

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