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boboch的博客

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中国房地产已经形成自己的发展模式  

2014-09-07 01:50:37|  分类: 随想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产不同于发达国家的房地产。现在评论中国房地产的理论基础都是以投资推动投机做主线的。发达国家的发展模式是投资进入------投机获利退出交替运作,当房价处于低位的时候,就是入市投资的机会,当房价反映出投资没有价值的时候,就是获利了结或者止损出局。然后再等待下一轮投资机会。所以,中国的房价的规律已经让投资的经典进驻到历史博物馆里面去了,让投资者没有了投机的机会,从评估到泡沫出现开始,就让投资者前赴后继地为房价上涨铺了路。04年卖出获利了结房价还在继续上涨,07年卖出,房价还是上涨,10年卖出房价还是上涨,12年卖出,房价还是上涨,今年卖出,就是房价上涨的最后一站了吗?肯定不是,从排队申请有限额度的公积金来看,就知道买房的人多于观望的人。用公积金买房无非就是希望节约买房成本,就算拿不到公积金,也是想尽快买到房,而不是等等看。
现在房价下跌的原因是开发商的营销策略,卖掉之后就减少建房,以回避跌价的风险。供应一旦减少,就变成有房难求,就出现新一轮供求失衡。只要你认真分析香港的楼市,就会明白,香港的房价不是投资造成的,而是害怕上世纪97年那样的跌价,才控制建房的数量,导致建房的速度远远跟不上住房需求而引起的,造成住房需求缺口越来越大,才造成房价越来越高,致使买的面积越来越少。也就是说,刚需才是楼市的真正支柱,投资已经被边缘化,投资买房那一套已经失灵,任何时候卖出,如果不及时买回,都面临被踢出局的风险。刚需是不会理会投资收益的,因为他们根本就没有想过卖出获利,而是看中地段的位置和房产包含的附加值。房贷是不变的,房租是上涨的,加上中美工资差距造成的输入性通胀,很快房贷占收入的比例就会越来越少。再加上调控是害怕房价暴跌而调控建房量,而政府是不想减少建房量,因为民众需要住房,但跌价风险让开发商减少,再加上媒体推波助澜支持降价,就造成房价博弈扭曲了。
所以,每次跌价必然导致刚需购房量大增,因为,先买是买位置,好位置在下一次就必然减少,这跟福利分房和保障房的分配性质基本相同,这一次分不到,下一次就被分到更偏远。关键是你能不能把握机会早日买房,不论位置的房等多久都没有问题,但绝对没有好地段的房等人来买的,你可以等,别人会等吗?这才是关键。所以,以投资评估泡沫反而成了获利操作的毒药就是这个道理了。好地段需要开发,更需要刚需买房参与,如果都是投资参与,得来的繁荣只能是昙花一现,是不会长久的,因为,刚需扎下的根都是为了自己的发展,把拥有的房产看得跟性命一样重要,不会像投资那样,一见风吹草动就逃得比兔子还快,这样的见利忘义又怎会跟你祸福与共?这显然就没有互利的概念,又怎能共享繁荣呢?被踢出局就是必然的了。
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