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boboch的博客

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房地产泡沫的依据是什么  

2011-09-09 09:56:29|  分类: 随想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海证券报的《易宪容:房地产泡沫破灭之势无法阻挡》的确将泡沫产生的过程讲得入情入理,不过,却对泡沫的实质是什么却没有论证。房价持续下跌就是泡沫破灭,能够引起房价持续下跌的经济环境一定是经济发展速度遇到持续的减速。中国经济持续增速,是在低工资的基础上实现的,这并不是中国自愿的,而是因为经济地位还一直处于弱势而没有定价权所致,也就是说,中国必须在别人定好的游戏规则参与市场竞争。
也就是说,美国的房地产泡沫是反映整体的产业经济已经失去以往的绝对优势。易宪容认为中国房价自2001年到现在涨了五倍。但却没有提到2008年那一次房价下跌,而那次恐怖的下跌并没有造成金融危机,反而让很多人实现了牛刀曾经说过的可以减少很多年的拼搏。
易宪容既然承认95%拥有房产的人都是自住,又何来房价因为过度投机上涨导致房地产泡沫。这是没有搞清楚泡沫形成的性质,房价有起有跌很正常,如果因为金融货币的原因,肯定会产生泡沫。但如果是资源的估价就一定不可能有泡沫。这么说吧,在北京购房和在纽约购房都只是购房的选择,这跟泡沫有关吗?没有,倒跟支付能力有关。
按照收入比美国人六年就可以拥有房产,而中国人恐怕要多不知多少年才可以拥有房产。而实际上在中国想马上购房的人实在很多,但都被限购了,反而在美国购房却是很多人都力不从心。美国人来中国购房少之又少,中国人到美国购房就很难统计了。
很显然房地产泡沫只从房价本身的涨幅评估是很不客观的,还要从环比的角度去评估。美国的房价形成有他的经济环境的基础,如果按照经济发展的涨幅来看房价,中国相对于美国来说,中国的房价只是价值回归,离泡沫远着呢,如果考虑到资本博弈的因素,中国的工资收入还要很大的提升,加上中国人的量入为出和以资源为主的理财理念,政府的房地产调控已经让投机者基本出局。
问题是房价没有可能永远上涨,一旦下跌就是金融危机爆发之时。这种观点只是以金融为前提的假设,不是真理。事实上,爆发金融危机并没有改变世界前十城市房价的上涨趋势,美国需要货币维持经济管理的开支,尽管经济总量在世界上占据绝对优势,但是国家的管理费用的收入远远不能弥补支出的需求,只有靠借债来维持经济运作。
如果中国的房价超出美国很多,美国等待中国房地产泡沫破灭的决定就是符合客观现实的。而实际上中国房价有下跌的可能,下跌的原因不是金融货币的原因确切的说不是投机引起的,而是政府调控下包括民众参与地价和城市建设的博弈的原因引起的,这也包括保障房和商品房的博弈平衡。特别是有私人产权的经适房和限价房,更是让贪腐得以正当化。一方面民众握有资金需要解决急需的住房问题,说这些资金是投机性质那是错判,现在的调控还有人敢于投机吗?就算是牛刀也早已判断投机的资金退出了而且投资了其他产业。
况且房产的性质不同于其他产品,除房产黄金和其他艺术品,所有产品都是生活的损耗品,都是经过折旧最终变成废弃品。房产也有这个过程,但这个过程却很漫长,而且伴随这个过程的是一个具有创造性质的生产过程。从拆迁里面可以看到很多这些生产过程的内涵,房屋拆掉的不只是房屋,还有多年积存下来的文化的生活习惯。房价的博弈对于中国人来说是关乎发展的大事,货币体现的只是即时兑换的价值,需要货币的目的是换取自己生活所需的资源,而不是货币的增值。
不是很多人担心美国推出QE3吗?对付QE3唯一的做法就是实打实发展自己的产业,而不是盲目的对资产作出刻意的估价,把增值误判为泡沫。
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